Cene nekretnina u Crnoj Gori: koliko danas koštaju stanovi, kuće i zemljišne parcele

Nudimo vam detaljan prikaz cena nekretnina u Podgorici, Nikšiću, Pljevljima, Budvi, Tivtu, Kotoru i drugim popularnim mestima. Saznaćete koliko koštaju novogradnja i sekundarni stambeni objekti, kao i  da li je skupo kupovati kvadrate u premijum stambenim kompleksima. Moći ćete da uporedite cene vila i skromnih kuća, ali i da saznate ko i zašto kupuje "ruševine". "Ruševine" su stari domovi zaštićeni zakonom kao spomenici arhitekture koji se ne smeju rušiti, već se moraju obnavljati.   

Na kraju, pružićemo vam prognozu stručnjaka o perspektivi tržišta i preporuke za one koji žele pametno da ulože u crnogorske nekretnine, bilo zbog boravišne dozvole ili kao investitori.

Sadržaj

Cene nekretnina u različitim delovima Crne Gore

1. Budva

2. Bar

3. Podgorica

4. Tivat

5. Nikšić

6. Pljevlja

7. Kotor

8. Sveti Stefan

9. Petrovac

10. Sutomore

11. Bigova

Faktori formiranja cene. Šta utiče na cenu stanova i vila u Crnoj Gori

Odabir prioriteta pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori

Šta treba uzeti u obzir prilikom izbora lokacije

Šta još treba uzeti u razmatranje pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori

Prognoze razvoja tržišta u Crnoj Gori

Centar, sever ili more? Gde na kraju kupiti nekretninu

Cena nekretnina u Crnoj Gori zavisi od lokacije. Na primorskim i turističkim zonama cene su značajno više u odnosu na glavni grad i druge delove zemlje koji nemaju izlaz na more.

1. Na Budvanskoj rivijeri i duž Kotorskog zaliva(Budva, Kotor, Tivat) cene nekretnina su najviše.
2. Pristupačnije opcije je lakše pronaći u glavnom gradu, koji privlači kupce sa srednjim prihodima. U Podgorici ima mnogo stambenih blokova iz jugoslovenskog perioda i modernih stambenih kompleksa. Prosečna cena kvadratnog metra iznosi 2.500 evra.
3. U centralnim delovima zemlje mnogo je lakše pronaći pristupačne opcije. Razmotrite dva velika grada: Nikšić i Pljevlja. Nikšić je lokalni industrijski centar gde su cene od 1.800 evra po kvadranom metru, a Pljevlja je grad sa oko 30.000 stanovnika, grad drvoseča i rudara, gde je cena 1.700 evra po kvadratnom metru.

Broj stanovnika u turističkim mestima i naseljima je manji (na primer, u Budvi živi 13.000 ljudi, a u Tivtu 9.300). Međutim, cene nekretnina duž crnogorske obale su više. Prosečna cena je 3.300 evra po kvadratu, ako izuzmemo luksuzne vile i apartmane. U manje prometnim turističkim mestima poput Bara i Sutomora, cene su oko 2.200 evra po kvadratnom metru.

Gde kupiti nekretninu, a izbeći greške? Na koje zamke možete naići? Koliko je tržište profitabilno u različitim delovima zemlje i koji faktori formiraju cene?

Cene nekretnina u različitim delovima Crne Gore

Tabela će vam pomoći da se snadjete u cenama stanova, kuća i parcela u Crnoj Gori. Prilikom njenog sastavljanja, odbacili smo ekstremne opcije (jedinstvene nekretnine, skoro srušene zgrade, itd.), fokusirajući se na tipične tržišne ponude.

1. Budva

Odmaralište Crne Gore, u kom živi 26.700 ljudi*, verovatno neće oduševiti niskim cenama jer kvadratni metar košta od 2.200 do 3.000 evra, ako se ne uzme u obzir premijum deo. Medjutim, uvek ima dovoljno ljudi koji žele sebi da priušte nekretninu na toj lokaciji jer je jedno od najprofitabilnijih u zemlji. Cene direktno zavise od udaljenosti mora, pri čemu značajnu ulogu igraju infrastuktura i nivo stambenog komlepksa.

* Statistika stanovništva na osnovu podataka iz 2023. godine biće korišćena i u nastavku teksta

Stanovi u Budvi

Objekat u dobrom stambenom kompleksu sa bazenom i drugim pogodnostima košta kupca 2.250-3.000 evra po kvadratu. To nije prva, čak ni druga linija od mora pa je udaljenost od obale 500 metara. Cene u premijum stambenim kompleksima koji se nalaze uz more dostižu 12.000 evra po kvadratu.

Primer: Apartman od 42 kvadrata košta 225.000 evra, što je 5.350 evra po kvadratu. Nije jeftino, ali je samo 50 metara do azurnih talasa.

Kuće u Budvi

Za kvadrat traže 2.200-3.500 evra. Što bliže moru, cene su više. Za luksuzne vile sa ličnim pristaništem cena doseže do 10.000 evra po kvadratnom metru.

Zemljište u Budvi

Zemlja je ovde skupa. Za kvadratni metar na obali cena je 500-1200 evra.

2. Bar

Bar je primorski gradić sa dobrim izborom nekretnina po razumnim cenama. Bar ima 46.171 stanovnika. Tržište nekretnina je tipično za popularne turističke lokacije. Nekretnine uz more koštaju od 3.000 evra po kvadratu, dok za one koji žele da žive kvalitetnije postoje „elitane nekretnine“ po ceni i do 4.700 evra po kvadratnom metru.

Stanovi u Baru

Većina aktuelnih stanova u Baru košta 2.500-3.000 evra, a možete naći i stanove po ceni od 2000 evra po kvadratu. Međutim, što je cena niža, to je veća verovatnoća da će zgrada biti stara i da će se nalaziti na velikoj udaljenosti od obale. U modernim stambenim kompleksima, na 400-500 metara od obale, cene počinju od 2.500 evra po kvadratnom metru.

Kuće u Baru

• Kvadrat u običnoj kući košta 1.800-2.200 evra, tako da je moguće kupiti kuću od 50 do 70 kvadrata za 100-140 hiljada evra.
• Kuće u blizini centra koštaju oko 300 hiljada evra, što je oko 2.200 evra po kvadratu.
• Vile koštaju stotine hiljada evra, ali kvadrat u njima je relativno jeftin za ovu kategoriju. On iznosi 2.000-3.000 evra. Dakle, vila od 200 metara košta 400 do 600 hiljada evra, dok vila od 300 metara košta od 600 do 900 hiljada evra.

Zemljište u Baru

Ponuda je velika, a kvadrat košta od 100 do 300 evra.

3. Podgorica

U ovoj turističkoj zemlji, glavni grad nije najskuplje mesto za život i kupovinu nekretnina. Prosečna cena kvadrata u savremenim stambenim kompleksima je 2.000-3.000 evra, uzimajući u obzir najbolje ponude, a u budžetskom smislu može se naći čak i jeftinije — od 1.800 evra kvadrat. Tržište nekretnina je profitabilno, a u 2023. godini cena po kvadratnom metru porasla je za 13,5%.

Ovaj grad je više za kupce srednjeg dohotka, koji su zainteresovani za urbanu infrastrukturu i tržište rada koje nije sezonsko. U gradu živi oko 180.000 ljudi, a najskuplji delovi su Podgorica I i Podgorica II (Preko Morače, Gorica, Blok 6). Na prodaju je oko 1.000 stanova i studija, kao i 250-300 kuća površine od 50 do 250 kvadratnih metara.

Stanovi u Podgorici

Nekretnine su predstavljene kako jugoslovenskim panelnim zgradama, tako i savremenim novogradnjama. Cena kvadratnog metra iznosi 1.800-2.200 evra po kvadratu.

Kuće u Podgorici

Ovaj sektor se prilično jasno deli na jeftine stare kuće i moderne vikendice od 100 kvadrata. Cena kvadratnog metra iznosi 1.600-2.200 evra.

Zemljište u Podgorici

Od 5-50 evra po kvadratnom metru. Tipična veličina je 250-600 kvadrata.

4. Tivat

Tivat, smešten na poluostrvu Vrmac, na obali Bokokotorskog zaliva, pamti vreme Mletačke republike. U njemu živi 16.350 ljudi. Oblast je turistička, a cene su uporedive sa Kotorom. Međutim, veliki je raspon od jefinijih do najskupoljih nekretnina. Od veoma prihvatljivih cena i istovremeno odličnih opcija do ultraskupih objekata. U celini, ovo je jedno od najskupljih mesta u zemlji.

Stanovi u Tivtu

Prosečne cene stanova su 2.000-4.000 evra po kvadratu, pri čemu su udaljeni od mora 500 metara.

Cena elitnih apartmana počinje od 5.000 evra po kvadratu. Sasvim je moguće pronaći ponudu za kupovinu jednosobnog stana, od 50 kvadrata, za 500.000 evra, što iznosi 10.000 evra po kvadratu. U pojedinim slučajevima cena kvadrata dostiže do 20.000 evra.

Kuće u Tivtu

Objekti sa skromnom arhitekturom procenjuju se na 2.500-5.000 evra po kvadratu, što iznosi 250-500 hiljada evra za kuću od 100 kvadrata. 

Postoje i vile vredne nekoliko miliona evra. Kvadrat u njima košta 5.000 evra, a u nekim slučajevima čak i 10.000 evra.

Zemljište u Tivtu

Zemljište za stambenu izgradnju košta od 200 do 1.000 evra to kvadratu u zavisnosti od blizine mora i turističke zone, kao i pristustva sopstvenog pristaništa.

5. Nikšić

Nikšić je drugi po veličini grad u zemlji, smešten u podnožju planine Trebješice. U Nikšiću živi  66.725 stanovnika. Postoje industrijska preduzeća koja zapošljavaju veliki broj ljudi. U ovom mestu se nalazi 25 škola. Nekretnine su ovde 15% jeftinije nego u Podgorici.

Stanovi u Nikšiću

Prosečna cena je 1.500-2.000 evra po kvadratu.

U modernim stambenim kompleksima cena po kvadratu je viša i ona iznosi 1.800-3.000 evra. U njima jednosobni stan od 50 kvadrata koštaće 90-150 hiljada evra, dok veći dvosoban ili trosoban stan od 100 kvadrata košta između 180 i 300 hiljada evra.

Kuće u Nikšiću

Što se kuća tiče, cena po kvadratu kreće se od 1.750 evra, male kuće od 50 kvadrata prodaju se za 90 hiljada evra. Ako se nalazi u centru Nikšića (što je karakteristično za crnogorske gradove), cena će porasti dva puta.

Popularna veličina kuće je 100-150 kvadrata. Kuća sa više od 200 kvadrata je malo u prodaji, do desetak.

Zemljište u Nikšiću

Placevi za privatnu izgradnju, do 700-800 kvadratnih metara, procenjuju se na 5-50 evra po kvadratu.

6. Pljevlja

Pljevlja su grad sa 24.550 stanovnika. Treći je grad po veličini u zemlji. Glavno tržište rada je u rudarskoj i drvnoj industriji.

Stanovi u Pljevljima

Sasvim je realno pronaći objekte gde se kvadrat procenjuje na 1.500 evra. Ipak, izbor je mali. Ima oko 150 ponuda. Višesobnih stanova ima malo, jedva petnaestak.

Kuće u Pljevljima

Želite jeftinu kuću u planinama? Onda ste na pravom mestu. Naravno, nije sigurno da će vam odgovarati njeno stanje i dostupnost prevoza. Ako računate na udoban život, očekujte cene od 1.500 evra po kvadratu.

Dobar dom od 100 kvadratnih metara moguće je kupiti za 150 hiljada evra. Objekata preko 150 kvadratnih metara ima malo, dvadesetak.

Zemljište u Pljevljima

Kvadratni metar je 3-30 evra. Moguće je kupiti plac za individualnu izgradnju od 3 do 4 hektara sa netaknutom prirodom i prelepim pogledom.

7. Kotor

Srednjovjekovni Kotor, nastao još od strane starih Rimljana, jedan je od najlepših gradova u zemlji. U gradu živi 21.900 ljudi. Cena nekretnina ovde je nešto niža nego u Budvi, ali izbor povoljnijih opcija je širi.

Stanovi u Kotoru

Koliko ćete platiti stan u Kotoru zavisi isključivo od vaše potrebe za luksuznim životom. Obični stanovi koštaju 2.000-4.000 evra po kvadratnom metru.

U premijum stambenim zgradama cene su više i iznose 3.500-6.000 evra po kvadratu.

• Na primer, 139 kvadrata, dvospratni apartman košta 500 hiljada evra.
• Apartmani u starom delu od 114 kvadratnih metara procenjuju se na više od pola miliona evra.
• Čak 44 kvadrata koštaju 293 hiljade evra, ali s prozorima prema zalivu, to jest 6.500 evra po kvadratnom metru.

Kuće u Kotoru

Vile na prvoj liniji sa sopstvenim pristaništima su, naravno, skupe. Na primer, za 2.5 miliona evra se prodaje 490 kvadratnih metara, što je 5.000 evra po kvadratu. Ipak, to je malo niže od maksimalne cene u Budvi.

Ako vam nije neophodno da čujete zvuk mora sa prozora, možete pronaći opciju po ceni od 2.000-2.200 evra po kvadratnom metru. Takva kuća neće biti nova i njena velićina će biti od 100 do 400 kvadratnih metara (230-950 hiljada evra). Takodje, može se pronaći i moderna kuća veličine 130 kvadrata za 265 hiljada evra.

Zemljište u Kotoru

Hiljadu kvadratnih metara zemlje u Kotoru košta 100-1.500 evra po kvadratu. Plac od 200 kvadrata može koštati 300 hiljada evra.

8. Sveti Stefan

Poluostrvo Sveti Stefan nazivaju vizitkartom države, simbolom luksuza. Zaista, ovde se mogu naći nekretnine po ceni od 10-15 hiljada evra po kvadratnom metru, dok se kvadratni metar zemlje procenjuje na 600-1000 evra. Ali, što je iznenađujuće, čak i ovde se mogu pronaći stanovi po pristupačnoj ceni, od 2.200 evra po kvadratu.

Glavni nedostatak lokacije je siromašan izbor. Na prodaju nema mnogo nekretnina.

Stanovi na Svetom Stefanu

U srednjem delu cene variraju od 2.200 do 4.500 evra po kvadratu. U elitnim stambenim kompleksima cene su znatno više, pa se kreću 8.000-15.000 evra. Na primer, apartmani od 105 kvadrata se prodaju za 1 milion evra.

Međutim, skupih oglasa ima malo, ne zato što nema nekretnina, već zato što vlasnicima prija život na poluostrvu i ne postavljaju na prodaju mnogo objekata.

Kuće na Svetom Stefanu

Izbor kuća je ograničen, svega dvanaestak opcija. Vile na poluostrvu koštaju od 400.000 do 3 miliona evra, što je 3.000-5.000 evra po kvadratnom metru.

Zemljište na Svetom Stefanu

Zemlja na poluostrvu procenjuje se na 600-1.000 evra po kvadratnom metru.

9. Petrovac

Petrovac (na Moru) je odmaralište sa lekovitom borovom atmosferom, smešteno 17 km od Budve. Mesto je popularno, pa se samim tim ne može računati na niske cene. Međutim, u srednjoj cenovnoj kategoriji bez problema se može naći studio od 30 kvadrata za 60 hiljada evra ili jednosoban stan od 50 kvadrata za 75 hiljada evra.

Stanovi u Petrovcu

2.000-3.000 evra

Stanovi u stambenim kompleksima koji se nalaze na obali koštaju od 3.000 do 5.000 evra.

Jeftiniji stanovi na udaljenosti od 500 do 700 metara od obale procenjuju se na 2.000-3.000 evra.

Ako su lokacija i stambeni kompleks izuzetni, stan je smešten u prvoj ili drugoj liniji. Tada treba računati na 3.000-5.000 evra po kvadratnom metru. Apartmani u blizini obale, površine 100-150 kvadrata, koštaju 300-450 hiljada evra.

Kuće u Petrovcu

Skoro da nema kuća ispod 200 hiljada evra na prodaju (osim nekih kuća koje zahtevaju ozbiljno renoviranje). Cena po kvadratu počinje od 2.000 evra.

Izuzetne vile procenjuju se na nekoliko miliona evra ili 3.500-4.000 evra po kvadratu.

Zemljiste u Petrovcu

Od 100 do 500 evra po kvadratnom metru, u zavisnosti od lokacije.

10. Sutomore

Sutomore je lep gradić sa srednjevekovnim šarmom, kamenim ulicama i jadranskim pejzažima. Nalazi se između Bara i Petrovca. Ovo je pravo mesto gde možete pronaći relativno jeftinu sekundarnu nekretninu. Ponuda je prilično široka. Ipak, elitnih nekretnina ovde nema.

Stanovi u Sutomoru

Cena jednog kvadrata u Sutomoru je od 2.000 do 3.000 evra, u zavisnosti od lokacije i kompleksa u kom se stan nalazi. Stanovi veličine 30 kvadrata koštaju 60 hiljada evra, dok 140 hiljada evra košta stan od 70 kvadrata. U novijim stambenim kompleksima, jednosoban stan od 50 kvadrata košta 150.000 evra, što je i najveća cena koju prodavci mogu da traže.

Kuće u Sutomoru

Ono što upada u oči je veliki izbor jeftinih kuća u pristojnom stanju. Ima i prostranih vila, ali po kvadraturi, cena je relativno niska za crnogorsku obalu. Cena kvadrata varira 2.000-3.500 evra. 

Zemljište u Sutomoru

Cena parcela je od 100 do 300 evra po kvadratnom metru. Skupih parcela ima malo.

11. Bigova

Bigova je selo na jadranu koje krase bele fasade, ružičasto-crveni krovovi, mnogo zelenila i beskrajno tirkizno more. Malo, slikovito mesto, nedaleko od Kotorskog zaliva. Smešteno je u opštini Kotor, u dolini Grbalj, između Budve i Tivta.

Zbog toga što je selo malo, kvadratni metar će koštati kupca manje nego u Kotoru ili Tivtu. Međutim, tržište nekretnina je skromno, a većina ponuda su vile i kuće u nizu.

Stanovi u Bigovi

Postoji velika razlika u cenama. Kvadratni metar košta 2.500-6.000 evra, u zavisnosti od kategorije, lokacije i drugih parametara. U ponudi su stanovi od 32 do 120 kvadrata. Ima i jednosobnih stanova, kao i apartmana sa terasom i pogledom na more.

Kuće u Bigovi

Najjeftinije kuće su po 2.500 evra po kvadratnom metru. Vile uz more se prodaju za 3.000-6.000 evra po kvadratnom metru. Ponude idu čak do 1.2 miliona evra. Međutim, za jadransku obalu to i nije tako skupo.

Zemljište u Bigovi

Zemlja nije jeftina. Kvadratni metar košta 300-500 evra po kvadratnom metru. Na najboljim mestima cena je 500-1.500 evra. Za 300 kvadratnih metara direktno na obali, s mogućnošću uređenja svog pristaništa, treba platiti 450 hiljada evra.

Faktori formiranja cene. Šta utiče na cenu stanova i vila u Crnoj Gori

Najpopularniji deo na tržištu nekretnina u zemlji su nekretnine do 100 hiljada evra. Nekretnine koje kostaju 50-70 hiljada evra prodaju se kao vruće pečenje. Medjutim, za 70 hiljada evra se u različitim gradovima može kupiti nekretnina koja se značajno razlikuje po površini i udobnosti. Dok se u užurbanom delu Budvanske rivijere za tu cenu može naći samo garsonjera, u severnom delu države se može pronaći kuća ili dvosoban, pa čak i trosoban stan.

Glavni faktori formiranja cene:

1. Lokacija. Najskuplje nekretnine su na obali, na popularnim turističkim destinacijama i na skijalištima. Glavni grad zemlje znatno zaostaje za turističkom zonom po popularnosti. Cena nekretnina je još niža u manjim gradovima i selima udaljenim od obale.
2. Visina cena zavisi od atraktivnosti mesta, infrastrukture, popularnosti i interesovanja stranaca. Zato su Budva, Tivat i Kotor na vrhu po cenama, dok je u manje poznatim mestima, kao što je Ulcinj, lakše pronaći jeftine nekretnine. U obalskoj zoni udaljenost od mora igra veliku ulogu. Najvrednije nekretnine su na prvoj i drugoj liniji, dok su cene na 500 metara od obale već znatno niže.
3. Vreme izgradnje. Jugoslovenske "panelke", izgrađene još u socijalističkoj eri, manje su cenjene od modernih stambenih kompleksa. Međutim, u poslednje dve godine, sa dolaskom velikog broja kupaca iz Rusije i Ukrajine koji se nadaju dobijanju boravišne dozvole, tržište "panela" je oživelo. Ipak, njihova profitabilnost na duži rok je pod znakom pitanja.
4. Stanje zgrade posebno se odnosi na privatni sektor. Mnogo je malih kuća, izgrađenih pre nekoliko decenija, u očajnom stanju. Takve građevine nazivaju se "ruševine". Do 2022. godine praktično nikoga nisu interesovale, ali sada je među manje imućnim kupcima nastao bum. Koja god "ruševina" bila, to je praktično zagarantovana boravišna dozvola! Često takve kuće kupuju ljudi iz Ukrajine, ali i Rusi pokazuju interesovanje za ovaj segment. Zbog toga više nema simboličnih cena.
5. Što se tiče novogradnje, u ovom segmentu formiranje cena u velikoj meri zavisi od klase stambenih kompleksa: ekonomski, biznis, premijum. Trenutno je interesovanje za ekonomski segment naglo poraslo.
6. Unutrašnje uređenje. Apartmani ili vile sa dizajnerskim enterijerom su logično skuplje. Treba napomenuti da na crnogorskom tržištu novogradnje gotovo da nema objekata sa grubljom obradom. Investitori predaju stambeni prostor već spreman za useljenje. Međutim, kada je reč o sekundarnom tržištu, korisno je razmisliti šta je važnije — mala popravka(biće skuplja nekretnina) ili stanje "pa ovde sve treba prepravitltr" aria-level="1"> Okruženje i infrastruktura — transportna dostupnost, blizina društvenih objekata (škole, bolnice itd.). Ponovo, kupci sa skromnim budžetom, kao i stranci od 2022. godine povećali su potražnju čak i za kućicama do kojih je teško doći automobilom, gde se do nekih mora pešačiti od puta. Istovremeno, porodice koje se sele u zemlju formiraju potražnju za stambenim prostorom u društveno razvijenim oblastima.
7. Stambena površina. Ovaj parametar igra ulogu prilikom poređenja objekata koji su jednaki po drugim karakteristikama. Zbog važnosti drugih faktora, cena dva objekta iste površine može se razlikovati 2-3 puta. Razlika je još veća prilikom izbora kuće. To može biti vila na obali ili "ruševina" u ruralnom području, a površina može biti ista, recimo, 200 kvadratnih metara. Razlika će biti drastična.
8. Pogled sa prozora. Ako želite da uživate u pogledu na more ili planine, pijući kafu u dnevnoj sobi ili na balkonu, biće potrebno više platiti. Zbog ovog parametra razlika u vrednovanju nekretnina u istom stambenom kompleksu može varirati 10-20%.
9. Investiciona privlačnost i isplativost iznajmljivanja. U zemlji ovaj pokazatelj dostiže 5-8% godišnje. Maksimalna profitabilnost je u popularnim turističkim zonama uz obalu Jadrana. Ovaj faktor je posebno zanimljiv kupcima-investitorima. Ako su vam planovi dugoročno stanovanje u zemlji, ima smisla potražiti opcije prilagođene lokalnom stanovništvu, a ne one namenjene iznajmljivanju turistima.

Odabir prioriteta pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori

U kojem regionu zemlje je najbolje kupiti nekretninu? Koja opcija će se pokazati kao najisplativija i najperspektivnija sa investicione tačke gledišta?

Pojam "najbolja opcija" direktno zavisi od vaših ciljeva, sastava porodice i planova za budućnost. Neko sanja o "dolče vitltr"> Šta treba uzeti u obzir prilikom izbora lokacije

Za Crnu Goru, verovatno, ovo je glavni princip izbora nekretnine, koji određuje i njenu cenu i lični stil života kupca.

• Ljudima koji nisu finansijski ograničeni i žele imati mogućnost u svakom trenutku otići na plažu, živeti s pogledom na more i uživati u turističkoj infrastrukturi, tržište Budve, Tivta i Kotora je prava destinacija. Tu su luksuzni stambeni kompleksi kao što su Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay i vile sa privatnim pristaništem. Takođe, širok je izbor stambenih kompleksa poslovne klase — sa bazenima, teretanama i mini-parkovima.
• Ako planirate živeti blizu plaže, ali su vam sredstva ograničena, postoji nekoliko rešenja. Prvo, možete žrtvovati prostor u korist lokacije. Na primer, kupiti garsonjeru u Budvi umesto dvosobnog stana u Podgorici. To je dobra ideja, posebno ako još niste osnovali porodicu. Drugo, možete razmotriti stanovanje u mestima gde ređe dolaze strani turisti. Na primer, u Ulcinju su cene objekata 1.5-2 puta niže nego u centru Budve. Postoje i mala, osamljena priobalna naselja. Nedostatak će biti ograničen izbor radnih mesta, pa je ova ideja optimalna za one koji rade na daljinu.
• Ponude su dostupne kako za ljubitelje premijum načina života, tako i za one spremne na asketizam i izazove. Na skijalištima postoji razvijena infrastruktura i aktivan život, ali su cene visoke. U planinskim selima je prelepa priroda i filozofsko osamljenje, ali će biti problema i sa radom, i sa socijalnim pitanjima, kao i sa pitanjima "kako doćkako otićltr" aria-level="1"> Glavni grad je dobra opcija za one koji traže budžetski smeštaj uz razvijenu urbanističku infrastrukturu. Tu su i moderni stambeni kompleksi, kao i jeftinije jugoslovenske "panelke". Udobnost u velikoj meri zavisi od izabranog dela grada: neki delovi su prijatni, dok su drugi depresivni. Prednost je mogućnost stalnog zaposlenja (dok je na obali bolje s sezonskim poslovima u turističkom sektoru). Podgoricu vredi razmotriti za porodice s decom. Što se tiče mora, u Crnoj Gori odlazak na plažne vikende nije veliki problem. Ipak, treba imati na umu da Podgorica nije Moskva: pre će se moći uporediti s nekim regionalnim ruskim centrom.
• U potrazi ste za jeftinim smeštajem? Uputite se u manje gradove poput Nikšića. Cene su umerene, život je miran, a do prelepih prirodnih mesta može se doći pešice. Prednost je povoljna cena života u celini, jer su i roba i usluge ovde jeftinije nego u turističkim mestima. Ova opcija se isplati razmotriti ako radite na daljinu (jer je tržište rada prosečno), preferirate gradsku infrastrukturu (umesto seoske), nemate posebne zahteve za savremenim uslugama, a povremeno ste spremni da se uputite u turističke destinacije za zabavu.
• Seoske lokacije su uglavnom namenjene onima koji žele da se bave poljoprivredom, ali u poslednje vreme i za radnike na daljinu sa sklonostima ka prirodi. Da, filozofski ekološki stil postaje prilično popularan među ljudima koji rade od kuće. Ako vam se to sviđa, slikovita crnogorska priroda uz pristupačne cene kuća je ono što vam treba. Najvažnije je izabrati područje sa dobrim pristupom putu. Kompaktne dimenzije države, koje omogućavaju brzi pristup glavnom gradu ili letovalištima, čine ovaj stil života prilično privlačnim.
• Ako sanjate o vikendici ili maloj kućici, ali u urbanom okruženju, postoji veliki izbor privatne izgradnje po pristupačnim cenama, kako u Podgorici, tako i u manjim gradovima na severu zemlje, pa čak i na periferiji turističkih gradova (ali dalje od mora). Površina varira od 50 do 250 kvadrata, a cene se kreću od 30 do 120 hiljada evra.

Šta još treba uzeti u razmatranje pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori

Čak i unutar jedne lokacije, nekretnine se razlikuju po udobnosti, profitabilnosti, investicionoj privlačnosti i ulaganjima potrebnim za opremanje. Kada se upoređuju različiti delovi zemlje, značajnih faktora postaje mnogo više. Pored toga, mogu biti važni i način plaćanja, porezno opterećenje i mogućnost uzimanja hipoteke. Budući da je ulaganje u nekretnine ozbiljna odluka, važno je pažljivo analizirati sve prateće uslove i dugoročne posledice.

1. Uređenje stambenog prostora. Prednost novih objekata, kao što je već rečeno, jeste završna obrada — ne morate trošiti novac na renoviranje, barem u prvom trenutku. Mnogi investitori nude čak i kompletnu opremu sa značajnim popustima. Stanovi u staroj zgradi mogu biti ili u dobrom stanju sa pristojnim nameštajem ili u zapuštenom stanju, tako da se ušteda može izjednačiti sa troškovima za renoviranje. Kuća će zahtevati još veća ulaganja: prilikom kupovine treba pažljivo proceniti njeno stanje (posebno instalacije). Kupovina "ruševine", uprkos privlačnoj ceni, isplatiće se samo ako ste spremni da investirate u obnovu. A to može biti ili gotovo puna cena nove vikendice ili gradnja koja se proteže godinama.
2. Površina i broj soba. Ovaj parametar je veoma važan za porodice koje se na dugo useljavaju i ne planiraju selidbu u skorije vreme. Većina ponuda na tržištu su sa jednom, dve ili tri spavaće sobe, dok je studio i višesobnih stanova sve manje. Usput, broj soba se navodi prema evropskoj formuli, to jest, dnevna soba, često spojena s kuhinjom, se ne računa.
3. Sadržaj stambenog prostora. Dešava se da ljudi dođu sa velikom sumom novca, dobijenom prodajom stana u svojoj domovini, ali bez jasnih izgleda za posao. Cela suma se ulaže u odličan stan u stambenom kompleksu biznis klase, sa bazenom i drugim pogodnostima, a zatim se ispostavi da održavanje te lepote košta stanare 1-2 evra po kvadratnom metru. Radost od kupovine stotinu kvadrata u prelepoj zgradi sa saunom i fitnes klubom malo splasne kada se shvati da će svakih mesec dana morati da se plaća upravljačkoj kompaniji 100-200 evra. Međutim, ako su takvi troškovi u vašem budžetu, kvalitet života biće prilično visok. Takve kompanije brzo rešavaju probleme sa zamenom sijalica, popravkom instalacija, pružaju usluge čišćenja itd.
4. Poresko opterećenje. Za stambene jedinice ekonomskog razreda, ono je relativno nisko, ali što je kvalitetnije i prostornije stanovanje, i što je bolja lokacija, to je veći porez. On varira od 0,08% do 1% od katastarske vrednosti. Pored toga, u turističkim mestima stranci (čak i sa boravištem) moraju da doplate 10-15% od iznosa poreske obaveze. Na primer, ako je godišnji porez 500 evra, doplata će biti 50-75 evra.
5. Profitabilnost. Drugim rečima, mogućnost brzog prodavanja svoje imovine. Razlozi mogu biti razni — selidba, porodične okolnosti itd. Najlakše će se to ostvariti na obali. Tamo se obavlja 90% transakcija, promet je brz, a tržište je aktivno. U manje atraktivnim lokacijama, prodaja je niža, i ako ih sada podstiču geopolitički faktori, tržište bi moglo stagnirati kada se situacija u Istočnoj Evropi stabilizuje. Ako se sada kupuje "šta god" samo radi boravišne dozvole, postoji rizik da će kasnije biti teško rešiti šta raditi s tom imovinom. Naravno, mnogo toga zavisi ne samo od lokacije, već i od samog objekta. Najprofitabilniji su oni koji su namenjeni masovnom kupcu. Počevši od 2024. godine, uveden je progresivni porez na promet nepokretnosti (do 6%), što će verovatno smanjiti profitabilnost "premium" i "luxury" objekata.
6. Način plaćanja i hipoteka. Odmah treba napomenuti da je hipotekarno kreditiranje ovde složen izazov za strance. Biće potrebno mnogo papira, a iznos kredita teško da će premašiti polovinu vrednosti. Kamatne stope su prilično visoke: do 7,5% (a ne zaboravimo, to je u evrima). Međutim, postoji mogućnost otplate na rate od strane investitora, koja omogućava raspodelu plaćanja na šest meseci do godinu dana.

Prognoze razvoja tržišta u Crnoj Gori

Osnovna tendencija poslednje dve godine je nagli porast interesa za jeftinom nekretninom od strane Rusa i Ukrajinaca, što je dovelo do značajnog rasta cena na tržištu. Tržište se oživelo u prestonici i malim gradovima, kao i na selima koja su ranije slabo interesovala strance. Tako je u drugom kvartalu 2023. godine prosečna cena nekretnina u centru zemlje (Podgorica, Nikšić) porasla za 16,9%, dok je na severu (Pljevlja) skočila za 39,9%!

Međutim, treba imati u vidu da će se u budućnosti, sa stabilizacijom političke situacije u zoni geopolitičke krize, interes za lokacijama van odmarališta i kupovina radi dobijanja boravišne dozvole prirodno smanjiti.

Obalna zona, po svemu sudeći, zadržaće privlačnost za strane kupce i na duži rok - kako za one koji planiraju da se nastane na Jadranu, tako i za investitore. Stabilan rast je ovde prisutan više od dve decenije (izuzev perioda pandemije). 90% transakcija se obavlja na rivijerama jer je tamo najprofitabilniji deo tržišta.

Centar, sever ili more? Gde na kraju kupiti nekretninu

Savremena Crna Gora je zemlja sa širokim izborom nekretnina za različite namene:

• Najjeftiniji smeštaj se nudi na severu.
• Po odnosu cene i komfora, prednjači prestonica - Podgorica.
• Dugoročna profitabilnost i investiciona privlačnost i dalje su na strani letovališta.
• Najvrednija nekretnina nalazi se u Bokokotorskom zalivu, a za njim slede Budvanska i Barska rivijera.
• Umerene cene na obali - u Sutomoru i Baru.
• Ogromna potražnja za stanovima koji koštaju 50-60 hiljada evra i kućama vrednosti do 100 hiljada evra.

Sam izbor zavisi od ličnih ciljeva, dugoročnih planova i finansijskih mogućnosti. Ali, kako god bilo, Crna Gora je zemlja koja je „po meri“ Rusima. Topla, uređena, kompaktna, sa jadranskim morem garantuje boravišnu dozvolu onima koji kupe čak i najjeftiniju garsonjeru na njenoj teritoriji.