Izgradnja kući u Crnoj Gori: cjene, pravila i osobenosti gradnje

U ovom članku mi ćemo detaljno objasniti od čega se može početi, koje korake morate proći i šta ne smijete propustiti, kako izbjeći greške i uprostiti proces gradnje kuće u Crnoj Gori. Da bi bili sigurni da uloženi novac se isplati, važno je istražiti sve detalje.

Sopstvena kuća pored toplog mora — mašta je koja poštaje realnošču za one, ko ima mogučnosti investiranja u kupovinu smještaja ili gradnju u Crnoj Gori. Kada izbor spremnih nekretnina ne odgovara željenom, vi se zamišljate o projektiranju i gradnji sopstvene kuće. Ali je to često kompleksan problem, bilo da se radi o projektu za svoju porodicu ili o investicionom projektu sa ciljem zarade — izdavanje apartmana turistima ili rentiranje na duži period.

U čemu su prednosti gradnje od nule?

1. Sigurnost u kvalitetu. Kada se kuća gradi pred vama, sami možete iskontrolisati sve etape.
2. Bezbednost, uključujući sejzmičku. Sačuvati pare manjkom ojačanja betona je loša ideja.
3. Mogućnost izbora mjesta — parcela i položaj zgrade na njoj.
4. Mogućnost stvaranja projekta posebno za vas, za potrebe vaše porodice ili investicionog projekta.
5. Pri pametnom pristupu, gradnja može ispasti jeftinije nego kupovina spremne nekretnine.

Sadržaj članka:

Osobine gradnje kuće u Crnoj Gori

12 koraka gradnje kuće

1 korak. Izbor parcele

2 korak. Izbor arhitektonske komanije

3 korak. Izbor građevinske kompanije

4 korak. Kupovina parcele

5 korak. Stvaranje idejnog rešenja

6 korak Odobrenje idejnog rešenja

7 korak. Stvaranje glavnog projekta

8 korak. Stvaranje interijernog dizajn-projekta

9 korak. Revizija glavnog projekta

10 korak. Dobijanje građevinske dozvole

11 korak. Gradnja

12 korak. Procedura uvoda objeka u eksploataciju

Zakoni i pravila gradnje u Crnoj Gori

Šta je potrebno za legalizaciju nepokretnosti

Kako sagraditi kuću: samostalno ili uz pomoć građevinske kompanije?

Koliko košta sagraditi kuću u Crnoj Gori

Savjeti za gradnju kuće u Crnoj Gori

Osobine gradnje kuće u Crnoj Gori

Početnik će naići na tri uobičajena problema u gradnji u Crnoj Gori: 

• Neprofesionalizam građevinara. Gledajući opcije izvrsne organizacije, bitno je paziti na prethodno iskustvo rada u Crnoj Gori, količini i kvalitetu sagrađenih objekata, adekvatnosti sprovođenja pregovora, bezbednosti načina naplaćivanja gradnje. Manje se orijentišite po reklamnim materijalima i riječi o iskustvu rada u drugim državama, jer provjeriti da je to istina moguće samo na svojem objektu. Takođe ne rekomendujemo se orijentisati po rekomendacijama agencija za nekretnine i drugih lica što mogu imati svoja interesovanja, jer te rekomendacije daju ne iz interesa pomoći, već na osnovu provizija, i odlučujućim korakom u rekomendaciji izvrsioca neće biti sigurnost i profesionalizam, a novac koji posrednik dobije.
• Produžavanje rokova. U Crnoj Gori procedura dobijanja potrebnih dozvola može biti znatno složena i duga. Strancu bez znanja lokalnog jezika, samostalno proći birokratske procese biće vrlo tesko. 
• Prevarantstvo. Budite oprezni, provjeravajte kome dajete novac.

12 koraka gradnje kuće

Da bi ste napravili kuću, potrebno je poćeti od izbora mjesta, proći kroz procedure kupovine i odobravanja, izabrati izvršioce građevine i tako dalje. Mi smo podjelili sav put na etape, da bi vaša orijentacija u svim detaljima bila lakša.

1 korak. Izbor parcele 

U Crnoj Gori rijetko se pronalaze ravne parcele. Razmišljajući o sagradnji kuće u planinskoj državi, to se mora uzeti u obzir. Postoji puno mogučnosti unaprijediti parcele sa krivinom, napraviti dobar pogled. Ali problem nije u tome. Postoje takva mjesta, kuda teške građevinske mašine neće moći doći, na primjer zbog ugla krivine ili uskosti puta. Na to se mora odmah obratiti pažnja, jer će to otežati procese u budućnosti i napraviti ga znatno skupljim.

• Pri izboru parcele potrebno je vidjeti da li se na njoj može sagraditi objekat pravilnog oblika. 
• Prije kupovine obratite pažnju kakav će biti pogled, i sa parcele, i sa različitih spratova. Takođe možete detaljnije proučiti planove na susjednim parcelama da se uvjerite da pogled iz vaše kuće neće biti zatvoren drugim objektom.
• Obavezno obratite pažnju na tlo. Ako mašine će morati da drobe kamen, to će dovesti do povećanja cijena.
• Važnu ulogu igra dostupnost trasportom. Za Crnu Goru nije uobičajeno kada prema katastarskim planovima put postoji, a u stvarnosti ga nema. Ili lokalne ulice su toliko uske, da razilazak sa drugim autima je uvijek problem.
• Takođe u blizini parcele moraju biti slobodan kapacitet mreže za priključenje na struju i mogućnost priključenja na gradski vodovod. Ako nemate vodove do parcele (na primjer, postavljeni su vodovi samo duž ulice), onda moraćete ili da postavljate cijevi sami, ili u toku stanovanja u kući poručivaćete i naplaćivaćete dovoz vode. Što se tiče gradske kanalizacije, ona često nije dostupna, često se koriste septici.
• Infrastruktura kvarta može biti važna za one, ko obavezno želi školu ili prodavnicu dostupnu bez auta, postojanje doma zdravlja u blizini, sportskih centrova, plaže.   
• Ne zaboravite sezonsku zauzetost, kada u tokom vrućih ljetnih dana gustina stanovništva se povećava i nastaju stalne gužve na putevima.
• Što se tiče linije mora i moguće gradnje u blizini (terase, mostovi, pristaništa, i t.d.) potrebno je uzeti u obzir da je za liniju bliz mora odgovara posebna organizacija. To je «Morsko dobro» - javna organizacija za upravljanje obalom (od 1992 godine) - «linija kopnene granice morske teritorije» sa glavnom kancelarijom u Budvi. Pri tome ne postoji mogućnost prelaza dijela obale iz državnog u privatan posijed. A pojedinačno pravo korišćenja se realizuje Ugovorom o korišćenju sa organizacijom «Morsko dobro».
• Ako planirate gradnju kuće u Crnoj Gori sa ciljem prodaje, obratite pažnju na investicionu privlačnost projekta.

Od dokumenata na ovoj etapi potrebno je da se obavezno upoznate sa:

1. UTU (Urbanističko-tehnički uslovi), koji postoje u slobodnom pristupu na sajtovima državnih organizacija (potrebno je znati katastarski broj parcele). UTU se pravi za svaku parcelu zasebno i ne mogu se promijeniti. Trik prodavalaca može biti u tome, da pokazuju samo dio dokumenta, a u stvarnosti on može imati neka ograničenja (na primjer područje se nalazi pod zastitom UNESCO, ograničenja po arhitektonskom stilu ili zabrane za spratnost, veličinu ili namjenu zgrade). 

Ako prodavac ne želi da pokaže UTU, potrebno je pokazati posebnu pažnju i sopstvenoručno poslati upit — napisati Zahtjev za UT uslove i predati ga u sekretarijat opštine u kojoj planirate graditi, i uplatiti 50 eura. U zahtjevu je potrebno upisati katastarske podatke parcele. U toku 20 dana dobićete UTU za vašu parcelu i moćićete ga proučiti zajedno sa advokatima ili građevinarima.

Korisni linkovi:

• Obrazac zahtjeva za UTU,
• Podaci za katastarsku parcelu,
• Primjer UTU,
• Geoportal Crne Gore — pogledati tačne koordinate parcele

2. Obavezno proverite da je parcela pravno čista pomoću Liste Nepokretnosti — da nema nelegalnih objekata na parceli, ograničenja ili opterećenja (u vezi sa nasleđem i tome slično)

Ako parcela ima više vlasnika, provjerite da lice sa kojim razgovarate ima punomoć od svih ostalih vlasnika. List nepokretnosti možete naći u slobodnom pristupu online. Original lista nepokretnosti možete dobiti u Građanskom birou na šalteru katastra, a izdaje se bilo kome ko je predao zahtjev uz kopiju pasoša i uplatio takse.

Ako postoje neka ograničenja na nepokretnosti, u dnu Lista nepokretnosti to će biti zabilježeno. Važno je da prethodni vlasnik riješi sve sporne stvari prije kupovine/prodaje.

Ovdje možete naći i odštampati List nepokretnosti.

Kada ste napravili izbor, rekomendujemo da pregledate parcelu zajedno sa pretstavnikom arhitekturne ili građevinske kompanije.

2 korak. Izbor arhitektonske kompanije

Na sta da obratite pažnju pri izboru arhitektonske kompanije:

1. Postojanje arhitekte sa lokalnom licencom (neophodna je da bi u budućem projekat bio odobren). U suprotnom projekat će morati da bude predat na adaptaciju u drugu kompaniju, što ima licencu. Ne svaka kompanija će željeti da stavi svoj pečat na tuđi projekat. Postojanje licence možete pogledati ovdje.
2. Specializaciju kompanije (pitajte da pošalju portoflio) i arhitekturni stil u kojem ona radi
3. Postojanje realizovanih objekata (po mogućnosti pogledajte ih lično)

3 korak. Izbor građevinske kompanije 

Često u arhitektonskoj kompaniji će vama preporučiti građevinsku firmu s kojom su oni navikli da rade. Obratite pažnju na tu rekomendaciju i provjerite:

1. postojanje licence, (provjeriti možete ovdje);
2. specializaciju (sta je češće — privatni, komercijalni ili javni objekti), to utiče i na stil komunikacije sa klijentom, i na pristup poslu;
3. postojanje zavrsenih objekata (po mogućnosti pogledaje ih lično).

4 korak. Kupovina parcele

Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gore nije komplikovan i obavlja se kod notara, koji sve ovjerava. Naknada notaru zavisi od cijene kupovine. O dokumentima koje bi trebali da proučite prije kupovine smo več pisali gore. Ukratko prebrojaćemo ih:

• (PUP) prostorno-urbanistički plan opstine
• UTU (urbanističko-tehnički uslovi) za parcelu
• list nepokretnosti,   
• takođe je potrebno provjeriti postojanje DUP-a (Detaljnog urbanizacionog plana) u blizini (o ovome pricamo dolje)

5 korak. Stvaranje idejnog rešenja

Idejno rješenje (Konceptualno rješenje) — pun projekat uz precizno kontrolisanu dokumentaciju o tome, kako će izgledati vaša kuća. Na osnovu izdatih UTU (urbanističko-tehničkih uslova) arhitekurna kompanija sprema idejno rješenje objekta. Idejno rješenje određuje opšti koncept strukture objekta (unosenje objekta u prostor, 3D objekti).

Od čega se sastoji idejno rješenje

• površina zgrade;
• obim zgrade;
• spratnost;
• visina;
• opisni dio (propisana podjela na stambene i nestambene površine, podjela parcele, planska rešenja svih spratova, spratni presjeci zgrada, materijali od kojih se pravi kuća, fasada, UTU, licence, dozvole na dovod električne energije i t.d.).

Ovaj dokument se odobrava u službi gradskog arhitekte i uvijek se pravi u skladu sa UTU određene parcele.

Vrijeme za razradu idejnog rješenja: 10-30 dana.

6 korak. Odobrenje idejnog rješenja

Idejno rješenje se predaje u elektronskoj verziji na CD disku u upravu glavnog državnog arhitekte ili glavnog gradskog arhitekte na odobrenje.

Idejno rješenje za gradnju objekta više od 3000m2 (bruto) hotela/turističkog naselja sa 4-5* — to je za glavnog državnog arhitektu. Idejno rješenje za objekat ispod 3000m2 — to je za glavnog gradskog arhitektu.

Predati paket dokumenata na odobrenje može arhitekturna kompanija. Ako je ona lokalna i posluje odavno, sve se odobrava bez problema. Osim slučaja kada se u projektu pronađu neke promašaje: na primjer, ako je terasa uračunata kao stambeni prostor. Postoje slučaji da su prozori siri nego sto je definisano stilom. To je vezano za činjenicu da tradicionalan oblik kuće u mediteranskom stilu podrazumjeva krov od crijepa, puno prirodnog kamena na fasadi i male prozore. Ali profesionalni arhitekti mogu smisliti kako zaobići takva ograničenja, ne pokvarivši stil zgrade ili projekat.

Vrijeme za odobrenje — 15-45 dana (ako postoje ispravke). Kao rezultat, dobijate dokument «Saglasnost glavnog gradskog arhitekte».

• Obrazac zahtjeva.
• Primjer odobrenog dokumenta.

7 korak. Stvaranje glavnog projekta

Glavni projekat je potrebno napraviti samo nakon odobrenja idejnog projekta — u suprotnom ćete potrošiti pare bez razloga. U glavnom projektu se određuju sve karakteristike zgrade uz opremu i instalacije, proradom svih detalja potrebnih za izgradnju. Može se reći da glavni projekat razrađuje idejni projekat za potrebe izgradnje zgrade. Kod arhitektonske kompanije možete odmah poručiti glavni projekat uz uslov da ne počinju izradu glavnog projekta dok idejni projekat nije odobren.

Šta je potrebno za Glavni projekat:

• plan parcelacije zemlista (ako se granice katastarske parcele ne poklapaju sa granicama urbanistickog plana, ovo se mora obavezno ispratiti), 
• projektovanje konstrukcije (puna radna dokumentacija uz tehničke crteže prema kojima se mogu poručivati materijali),
• projekat vodovoda i kanalizacije,
• elektrotehnički projekat,
• projekat ventilacije i drugih inženjerskih mreža (nije obavezno),
• uslovni terenski projekat,
• protivpožarni projekat,
• predračun svih gradjevinskih i gradjevinsko-zanatskih radova (vrlo precizno),
• zahtjev za dozvolišnu dokumentaciju.

Vrijeme za izradu glavnog projekata: 30-45 dana.

8 korak. Stvaranje interijerskog dizajn-projekta

Dizajn-projekat — zoniranje i raspored namještaja i instalacija konkretnih veličina. Ovo nije obavezan, ali poželjan projekat. Mnogi ga zanemaruju za svoju porodičnu kuću, dok pri gradnji investicionorg objekta u Crnoj Gori dizajn-projekat je neophodan.

Od čega se sastoji interijerni dizajn-projekat?

• Crteži pojedinih poručenih stvari,
• Lista specifikacije (uz linkove na namještaj i cijene)
• U potpunosti raspoređen interijer, prikazan na crtezima i u 3D-modelima. 

Pronaći dizajnera interijera nije teško, samo je potrebno pitati za portfolio.

9 korak. Revizija glavnog projekta

Radi dobijanja građevinske dozvole neophodno je sprovesti reviziju glavnog projeka. To vrši komercijalna kompanija, sto ima licencu za provjeru projektne dokumentacije i profesionalan nadzor. Auditor (revident) je obavezan da dobije upotrebne dozvole i izda pismenu odluku da se zgrada može sagraditi na osnovu glavnog projekta. U slučaju negativnog ishoda, revident daje izjavu o neusklađenosti tehničke dokumentacije i vraća projekat na doradu.

Vrijeme potrebno za reviziju je 15-20 dana.

U momentu revizije investor će morati da plati komunalije (priključenje na komunalne usluge) za građeni objekat.

10 korak. Dobijanje gradevinskoj dozvole 

Zahtjev se predaje Ministarstvu ekologije, prostornog planiranja i urbanizma — Direktorat za inspekcijiski nadzor i licence 15 dana prije početka izgradnje.

U isto vrijeme, birate nadzorni organ, o čemu morate obavijestiti Komitet za građevine. Nadzorni organ prati da građevinska kompanija sve radi u skladu sa projektom.

U komitet se predaje:

• pozitivna revizija od revizicione organizacije,
• licenca građevinske kompanije,
• licenca nadzornog organa.

Predaja dokumenata u Komitet za gradnju je obavještenje — nije potrebno čekati odgovora ili dozvola, a za 14 dana vi mozete počinjati izgradnju. Dozvola za izgradnju se izdaje sa rokom od 1 godinu.

Izdate dozvole za gradnju možete pogledati na sajtu Vlade Crne Gore.

11 korak. Izgradnja

U dan predaje zahtjeva za izgradnju kuće neophodno je razmjestiti građevinsku tablu u skladu sa normama propisanim u «Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata» (član 89 stav 5) i Službeni list Crne Gore (№ 070/17 od 27.10.2017).

Osnovne etape izgradnje kuće u Crnoj Gori:

1. Zemljišni radovi.
2. Monolitni radovi.
3. Grube završni radovi.
4. Krovni radovi.
5. Montažni radovi (zidovi, međusobne pregrade, gruba sanitarija).
6. Elektrika i osvetlenje.
7. Vodovod i kanalizacija. 
8. Završni radovi.
9. Uređenje prostora.
10. Namještaj i druge instalacije.

Obično u Crnoj Gori moze napraviti kucu od 9 meseci (trospratna zgrada od temelja do unutrašnjih završnih radova).

Za izgradnju moguće je zamoliti privremeno priključenje na gradski vodovod (na osnovu građevinske dozvole).

12 korak. Procedura uvoda objekta u eksploataciju

Procedura za dobijanje dozvole za eksploataciju sagrađenog objekta («Upotrebna dozvola») se reguliše Zakon om o planiranju prostora i izgradnji objekata.

Upotrebna dozvola se dobija u istom mjestu gdje ste dobili gradevinsku dozvolu.

Prije što počnete sa upotrebom zgrade, morate predati zahtjev za korišćenje objekta, i da odradite to u toku 7 dana nakon završetka radova.

Za dobijanje upotrebne dozvole, zahtjev predaje investitor.

Pogledati izdate dokumente možete ovdje.

• Izjava izvršioca građevinskih radova 
• Izjava stručnog nadzora 
• Izjava vodećeg projektanta

Tri nabrojane izjave se prave radi potvrde da je kuća sagrađena prema gradevinskoj dozvoli i glavnim projektom.

Takođe je potrebno predati dokaz da su uplaćene sve takse. I priložiti odobren glavni projekat.

Nakon zavrsetka svih radova na gradilištu, predviđenih građevinskom dozvolom, objekat mora proći tehnički pregled.

Samo nakon dobijanja ovog dokumenta možemo uknjižiti objekat u katastru i dobiti List Nepokretnosti.

Za dobijanje adrese potrebno je predati zahtjev u katastar opštine u kojoj je objekat sagrađen. Da bi katastar izdao rešenje o kućnom broju potrebno je predati upotrebnu dozvolu i elaborat geodezijskih radova. Elaborat se poručuje u geodezijskoj kompaniji, geometar dolazi na lice mjesta i uzima potrebne mjere. U toku od 7 dana katastar će izdati odluku, koja prisvaja objektu adresu i on se upisuje u katastar nekretnina Crne Gore.

Ne zaboravite potpisati ugovor sa distributorom električne energije i predati zahtjev u vodovod i kanalizaciju vaše opštine (sajt u Budvi), priloživši građevinsku dozvolu i izvod iz projekta vodovodnih instalacija (ili List nepokretnosti ako ste ga več dobili).

Zakon o regionalnom vodosnabdijevanju crnogorskog primorja Ukupano vrijeme potrebno za uvođenje objekta u eksploataciju — 2-3 meseca.

Zakoni i pravila gradnje u Crnoj Gori

• Pravila gradnje kuće u Crnoj Gori prvenstveno reguliše  «Zakon o planiranju prostora i izgradnje objekata» 
• Postoje norme, koje su propisane u detaljnim urbanizacionim planovima (DUP-ovima). Oni regulišu spratnost zgrada, koeficijent izgrađenosti, maksimalnu dozvoljenu kvadraturu, stil zgrade i tako dalje. Potrebno je uzeti u obzir i činjenicu da DUP nije stigao do mnogih mjesta. O tome je potrebno znati prije kupovine parcele. Stranac ne može posjedovati parcelom većom od 5000m2 ako ona nema DUP.
• Pravila gradnje u Crnoj Gori podrazumjevaju i registraciju izgrađenog objekta u skladu sa Zakonom o državnom premjeru i katastru nepokretnosti. U njemu su opisani zahtjevi koje mora da ispuni tehnička dokumentacija i geodezijski radovi, a takođe granice nepokretnosti i elaborate, katastarska klasifikacija zemljista, odobrenje prava na zemlju, dokumenta za nepokretnost (List nepokretnosti) i t.d.

Šta je potrebno za legalizaciju nepokretnosti

Rekomendujemo da ne radite nelegalno. Iako puno godina za lokalne građane nelegalna gradnja je bila normalna stvar, sada se sve više i više povećava kontrola. 

U 2016 godini Crna Gora je primila zakon o regularizaciji neformalnih objekata. Nelegalno urađena kuća se može legalizovati ako se prekupi potreban skup dokumenata i uplati taksa za priključenje na komunikacije. Suma takse zavisi od opštine, na primjer u Budvi to je 300 eura za kvadratni metar, a u Baru — značajno jeftinije

Na tržištu postoji znatan broj nelegalnih kuća, a moguće je ih i kupiti, i prodati (čak i hotele). Za crnogorce izgradnja porodične kuće na takav način je i dalje svakidašnja stvar, koja za stranca moze biti značajno rizičnija. Daleko ne svaki objekat se može legalizovati. Moguće je živjeti godinama u nelegalnom objektu i on će biti priključen na vodu i struju kao uvijek, i samo u Listi nepokretnosti biće napisano «Nema dozvolu». To može da vas zatekne pri prodaji, kada «iznenada» nećete moći da prodate — kupci će se odreći od nelegalne kuće, a pri pokusaju za legalizaciju dobićete otkaz.

A šta ako na parceli koju ste odabrali za sebe, postoji nelegalna zgrada?

Hajde da razmotrimo šta znači «nelegalna».

• To može značiti da u katastarskim dokumentima ta zgrada nije označena — ona ne postoji. To je zbog toga što se gradila bez projekata i bez dobijanja gore navedenim odobrenja i dozvola.
• To može značiti da u katastarskim dokumentima zgrada postoji, ali u Listi nepokretnosti postoji oznaka «bez dozvole» (kuća je sagrađena bez odobrenog projekta).
• To moze žnačiti da je objekat bio sagrađen po svim pravilima, ali bilo mu je kasnije nešto dodato, na primjer terase, garaže, kućica za goste i tako dalje. I tada je on postao nelegalan, jer su svi ti dodaci pravili bez projekta i njegovog odobrenja. U slučaju da ti dodaci zalaze na parcele komšija, prekršavaju druge norme, legalizovati takvu zgradu močićete samo ako uklonite te prekršaje.

Da li je legalna gradnja na parceli? To možete lako provjeriti pogledavši informacije na geoportalu i listi nepokretnosti.

Ako prodavac parcele kaže da se sve može lako legalizovati — neka sam obavi taj trud. Da, to će zauzeti dodatno vrijeme, ali zato čete vi kupiti sve legalno. Primjetimo da ako DUP nije stigao do tih područja, sagrađeni objekat na parceli nije ni mogao biti legalan. Ali ako u datom trenutku DUP postoji, onda je moguće predati zahtjev za legalizaciju.

Kako proći proces legalizacije?

1. Predati zahtjev za legalizaciju u opštini.
2. Priložiti list nepokretnosti,
3. Poručiti elaborat u licenciranoj geodetskoj organizaciji (tri kopije).
4. Poslati zahtjev za kopiju katastarskog plana u katastru.
5. Uplatiti takse.
6. Dobiti svjedočanstvo o sejzmičkoj bezbjednosti.
7. Priložiti arhitekturni projekat od licencirane kompanije (osim objekata koji se koriste kao osnovni smještaj).

Zakon o legalizaciji bespravnih objekata

Ako ste vi veliki investitor i želite kupiti neurbaniziranu parcelu, onda na račun samofinansiranja možete se baviti razradom individualnog plana izgradnje i dobiti rešenje o lokaciji. U njemu će biti opisano kakvu kuću ćete graditi na parceli. Procedura nije prosta: opština će objaviti tender za arhitekte i geodeziste, koji će morati da sastave plan.

Kako sagraditi kuću: samostalno ili uz pomoć građevinske kompanije?

Mogu li se vršiti radovi samostalno?

• Za to moraćete poručiti idejni i glavni projekte, proći sve gore navedene procedure.
• Građevinari koje unajmite moraju imati dozvolu za rad, jer privatna građevina nije dozvoljena. Oni će morati da budu ili preduzetnicima, ili raditi u građevinarskoj kompaniji. Po tome, vraćamo se na činjenicu da izbor arhitekturne i građevinarske kompanije sa dobrom reputacijom — najbolja varijanta.

Provjera nadzornih organa na građevini — uobičajen posao. Ponekad se provjere inicializiraju nezadovoljnim komšijama.

Cjene izgradnje kući u Crnoj Gori 

• Na primorju parcela može koštati od 100 eura po metru kvadratnom, a što ste dalji od mora toliko i jeftinije. Parcele se mogu kupiti i po 20 eura po m. kv. ali takve varijante uvijek imaju velike nedostatke (bez dovoda vode, električne energije, i t.d.).
• Obavezna taksa pri kupovini nekretnine — 3% od cijene ugovora. Plus usluge notara tokom kupovine.
• Okvirna cijena idejnog i glavnog projekta — 20-25 eura po m. kv. 
• Dozvolna dokumentacija za izgradnju kuće — ne manje od 5 hiljada eura.
• Plata za komunalna priključenja

U vrijeme revizije potrebno je uplatiti komunalije (za priključenje na komunalne usluge) za građeni objekat.

Oslobođeni ste od uplate komunalija ako gradite hotel 4-5*, a takođe u slučaju rekonstrukcije ili rušenja zgrade i izgradnje nove u postojećim kapacitetima ako nisu potrebni dodatni komunalni radovi na parceli.

Municipalitet može znacajno smanjiti cijenu komunalija, u nekim slučajevima do 80% - u slučaju rušenja zgrade i izgradnje nove u postojećim kapacitetima, ako su potrebne dodatne komunalne usluge na parceli; 30% - za jednokratnu uplatu.

Cijena komunalnog priključenja parcela za izgradnju u Crnoj Gori se odlučuje na osnovu stepena spremnosti lokacije za izgradnju, srednje cijene opremanja, zone, tipa objekta i učešća investora u komunalnom priključenju. Plata se određuje u opštini u toku 15 dana. Okvirna suma komunalne uplate — 100-180 eura po m. kv.

Za izgradnju i završne radove nove kuće cjene je 700-900 eura po m. kv.

Savjeti za izgradnju kuće i Crnoj Gori

Možete izbjeći glavne greške ako shvatate sve etape koje je neophodno proći, opisane u ovom materijalu. Sada znate na sta da obratite pažnju.

Još put da navedemo osnovno:

1. Pri izboru parcele provjerite da je pravno čist uz pomoć advokata, ocjenite lokaciju sa arhitektama ili građevinarima, provjerite planske dokumente na sajtu opstine.
2. Pri kupovini parcele provjerite odsutstvo nelegalnih objekata na njoj, podudaranje katastarskih granica sa stvarnim, ispravljanje dokumenata neka odradi vlasnik prije prodaje parcele.
3. Pri izboru arhitektonske ili građevinske kompanije provjerite njihovu reputaciju i postojanje realizovanih objekata, ne kršite pretpisane DUP-om i UTU-om norme, ne štedite na materijalima i kontrolišite proces izgradnje lično.

Pri dobijanju odobrenja da bi gradnja kuće u Crnoj Gori bila legalna, prošla bez prekršenja i ne bi se odužila, prolazite sve etape korektno ili povjerite proces profesionalcima, na primjer građevinskoj kompaniji punog ciklusa AdriaticPoint. I, naravno uplatite sve takse na vrijeme.