Цены на недвижимость в Черногории

Приобретение любого жилья в Черногории даёт право на ВНЖ, что резко повышает интерес к местной недвижимости со стороны релокантов.

Предлагаем подробный обзор цен в Подгорице, Никшиче, Плевле, Будве, Тивате, Которе и других популярных местах. Вы узнаете, сколько стоят новостройка и вторичка, дорого ли покупать квадраты в ЖК премиум-класса, сможете прицениться к виллам и скромным домикам, а также выяснить, кто и зачем покупает дешёвые «рушевины». «Рушевинами» («развалинами») здесь называют старые дома, охраняемые законом как памятники архитектуры: их нельзя сносить, нужно восстанавливать.

В заключении — прогнозы экспертов о перспективах рынка и рекомендации для тех, кто хочет с толком вложиться в черногорскую собственность: как инвесторам, так и просто желающим получить ВНЖ.

Содержание

Цены на недвижимость в разных регионах Черногории

1. Будва

2. Бар

3. Подгорица

4. Тиват

5. Никшич

6. Плевля

7. Котор

8. Святой Стефан

9. Петровац

10. Сутоморе

11. Бигово

Факторы ценообразования: что влияет на стоимость квартир и вилл в Черногории

Выбираем приоритетный вариант для покупки недвижимости в Черногории

Что стоит учесть,выбирая локацию

Что ещё учесть, покупая жильё в Черногории

Прогнозы развития рынка в Черногории

Центр, север или море? Где же всё-таки покупать

Стоимость недвижимости в Черногории напрямую зависит от локации. Так, в приморской и туристической зоне цены значительно выше, чем в столице и других регионах, не имеющих выхода к морю.

1. Самые высокие цены на жильё — на Будванской ривьере и у Которского залива (Будва, Котор, Тиват).
2. Более бюджетный вариант проще найти в столице, она привлекает покупателей со средним достатком. В Подгорице большое количество югославских «панелек» и современных жилых комплексов. Средняя стоимость квадратного метра 250000 руб. (2500 евро).
3. В центральных областях намного проще найти бюджетный вариант. Рассмотри два крупных города: Никшич — местный индустриальный центр, там цены от 180 000 руб. за кв. м. (1800 евро). Плевля — 30000 жителей, уютный городок горняков и лесорубов, стоимость 170000 руб. за кв. м. (1700 евро).

Численность населения в курортных городах и посёлках меньше (в Будве, к примеру, живёт 13000 человек, в Тивате — 9300). Однако цены на жильё в Черногории в прибрежной зоне выше: в среднем 330000 руб. за кв. м (3300 евро), если отбросить элитные виллы и апартаменты. В менее оживлённых туристических посёлках типа Бара и Сутоморе — 220000 руб. (2200 евро).

Где же покупать жильё, чтобы не прогадать? Какие могут встретиться подводные камни, насколько ликвиден рынок в разных частях страны и каковы факторы ценообразования?

Цены на недвижимость в разных регионах Черногории

Эта таблица поможет вам сориентироваться в ценах на дома, квартиры и участки в Черногории. Составляя её, мы отбрасывали крайние варианты (уникальные лоты, полуразрушенные здания и т. д.), ориентируясь на типичные предложения рынка.

Цены на недвижимость в Черногории

1. Будва

Курортная столица Черногории, где проживает 26 700 человек*, вряд ли порадует низкими ценами: квадратный метр стоит от 220 000 руб. до 300 000 руб. (2200-3000 евро), и это если не брать премиальный сегмент. Но желающих обзавестись своим кусочком курорта всегда хватает: рынок один из самых ликвидных в стране. Ценообразование напрямую зависит от близости к морю, большую роль играет уровень ЖК и его инфраструктура.

* Здесь и далее статистика населения по данным за 2023 год

Квартиры в Будве

Объект в хорошем ЖК с бассейном и прочим благоустройством обходится покупателю в 225 000-300 000 руб. за квадратный метр (2250-3000 евро). И это — не первая и даже не вторая линия от моря: удалённость от берега от 500 м. Цены в премиальных ЖК, расположенных у самого моря, доходят до 1 200 000 руб. за квадрат (12 000 евро).

Пример: 42-метровые апартаменты за 22,5 млн. руб., то есть 535 000 руб./кв. м (225 тыс. евро, 5 350 евро/кв. м). Недёшево, зато всего 50 метров до лазурных волн.

Дома в Будве

За квадрат просят 220 000-350 000 руб. (2200-3500 евро). Чем ближе к морю, тем выше цены. Для роскошных вилл с личными маринами ценник доходит до 1 000 000 руб.за квадрат (10 000 евро).

Земельные участки в Будве

Земля здесь ценная: за квадратный метр на берегу — не менее 50 000 до 120 000 руб. (500-1200 евро).

2. Бар

Бар — приморский городок с хорошим выбором недвижимости по разумной цене.Население — 46 171 человек. Рынок жилья типичен для популярных курортных локаций: жильё у моря стоит от 300 000 руб. за кв. м (3000 евро), а для желающих жить красиво найдётся «элитка» стоимостью до 470000 руб./кв. м. (4700 евро)

Квартиры в Баре

Большинство актуальных лотов в Баре — по 250 000-300 000 руб. за квадрат (2500-3000 евро), встречаются квартиры стоимостью 200 000 руб. за квадрат (2000 евро). Но чем ниже цена, тем выше вероятность, что более низкой цене, дом будет не новым и находиться будет в значительной удаленности от берега. В современном ЖК в 400-500 м от побережья цены стартуют от 250 000 руб. за квадратный метр (2500 евро).

Иногда можно увидеть и предложения по более низкой цене, но дом будет не новым и находиться будет в значительной удаленности от берега.

Дома в Баре

• Квадрат в обычном доме стоит 180 000-220 000 руб. (1800-2200 евро), поэтому реально купить здание на 50-70 квадратов за 10-14 млн руб. (100-140 тыс. евро).
• В таунхаусе — 220 000 руб., или 2200 евро за квадрат (около 30 млн руб. или 300 тыс. евро за блок).
• Виллы стоят сотни тысяч евро, но квадрат в них сравнительно недорог для этой категории — 200 000 - 300 000 руб. (2000-3000 евро). То есть 200-метровая стоит 40-60 млн руб. (400-600 тыс. евро), 300-метровая — 60-90 млн руб. (600-900 тыс. евро).

Земельные участки в Баре

Предложений много, квадратный метр стоит от 10 000 до 30 000 руб. (100-300 евро).

3. Подгорица

В этой курортной стране столица — далеко не самое дорогое место для жизни и приобретения недвижимости. Средняя стоимость квадрата в современных ЖК 200 000-300 000 руб. (2000-3000 евро), учитывая лучшие предложения, а в бюджетной нише можно найти даже дешевле — от 180 000 руб. за кв. м (1800 евро). Рынок жилья ликвидный, в 2023 году ценник за квадратный метр поднялся на 13,5%.

Этот город больше для покупателей со средним достатком, которые заинтересованы в городской инфраструктуре и рынке работы, не зависящем от сезона. Население столицы — 180 000 человек, самые дорогие районы — Подгорица I и Подгорица II (Преко Мораче, Горица, Блок 6 и Горица). В продаже около 1000 квартир и студий, 250-300 домов площадью от 50 до 250 кв. м.

Квартиры в Подгорице

Жильё представлено как югославскими панельными зданиями, так и современными новостройками. Квадратный метр в бюджетном сегменте стоит 180 000-220 000 руб. за квадрат (1800-2200 евро).

Дома в Подгорице

Частный сектор довольно чётко делится на недорогие старые домики и современные коттеджи от 100 кв. м. Стоимость квадратного метра 160 000-220 000 руб. (1600-2200 евро).

Земельные участки в Подгорице

От 500-5000 руб. за кв. метр, то есть 5-50 евро. Типичный размер 250-600 квадратов.

4. Тиват

Тиват, расположившийся на полуострове Врмац, на берегу Которского залива, помнит времена Венецианской республики. Население — 16 350 человек. Местность курортная, цены сравнимы с Котором. Но, пожалуй, разброс шире: от весьма бюджетных и при этом комфортабельных вариантов до ультрадорогих. В целом, это одно из самых дорогих мест в стране.

Квартиры в Тивате

Бюджетный сегмент предлагает объекты по цене 200 000-400 000 руб./кв. м (2000-4000 евро), причём не так уж далеко от моря — 500 м.

Стоимость элитных апартаментов от 500 000 руб. за квадрат (5000 евро). Вполне можно встретить предложение купить 50-метровую однушку за 50 млн руб. (500 тыс. евро), то есть по 1 млн рублей за квадратный метр (10 000 евро). В отдельных случаях стоимость квадрата доходит до 2 млн руб. (20 000 евро).

Дома в Тивате

Постройки со скромной архитектурой оцениваются в 250 000-500 000 руб.за кв. м (2500-5000 евро), выходит от 25 млн до 50 млн руб. за дом площадью 100 кв. м (250-500 тыс. евро).

Есть и виллы стоимостью в несколько миллионов евро: квадрат в них стоит 500 000 руб. (5000 евро), а в некоторых случаях все 1 млн руб. (10 000 евро).

Земельные участки в Тивате

Земля под ИЖС обойдётся от 20 000 до 100 000 руб. за квадратный метр (200-1000 евро) в зависимости от близости к морю и курортной зоне, а также наличия своего причала.

5. Никшич

Никшич — второй по размеру город в государстве, расположен у подножия горы Требьеса. Население — 66 725 человек, есть индустриальные предприятия. На территории — 25 школ. Жильё на 15% дешевле, чем в Подгорице.

Квартиры в Никшиче

В бюджетном сегменте — 150 000-200 000 руб. за квадрат (1500-2000 евро).

В современных ЖК метр дороже: 180 000-300 000 руб. (1800-3000 евро). В них еврооднушка площадью 50 квадратов обойдётся в 9-15 млн руб. (90-150 тыс. евро), а большая 100-метровая евродвушка или трёшка — в 18-30 млн руб. (180-300 тыс. евро).

Дома в Никшиче

В частном секторе метр стоит от 175 000 руб. (1750 евро), небольшой 50-метровый домик продадут за 9 млн руб. (90 тыс. евро) Если он расположен в центре Никшича (что характерно для черногорских городков), стоимость вырастет раза в два.

Популярный размер домовладения — 100-150 кв. м. Коттеджей площадью более 200 кв. м в продаже немного, с десяток.

Земельные участки в Никшиче

Участки под частное домостроение, до 700-800 кв. метров, оцениваются от 500-5000 руб. за квадрат (5-50 евро).

6. Плевля

Плевля — город, где проживает 24 550 человек. Он третий по величине в стране. Основной рынок труда — горная и лесная промышленность.

Квартиры в Плевле

Вполне реально найти объекты, где квадрат оценивается в 150 000 руб. (1500 евро). Но выбор невелик — около 150 лотов. Многокомнатных квартир мало, едва ли наберётся с полтора десятка.

Дома в Плевле

Хотите недорогой дом в горах? Вам сюда. Но, конечно, не факт, что вас устроит его состояние и транспортная доступность. Если рассчитываете на комфортное проживание, ориентируйтесь на цены от 150 000 руб. (1500 евро).

Неплохой дом в 100 кв. м реально купить за 15 млн руб. (150 тыс. евро). Объектов от 150 кв. м мало, десятка два.

Земельные участки в Плевле

Квадратный метр — от 300 до 3000 руб. (3-30 евро). Можно купить под ИЖС 3-4 гектара с нетронутой природой и потрясающими видами.

7. Котор

Средневековый Котор, основанный ещё древними римлянами, — один из самых красивых городов страны. В городе проживает 21 900 человек.

Стоимость недвижимости здесь ненамного ниже, чем в Будве, но выбор бюджетных вариантов шире).

Квартиры в Которе

Сколько вы заплатите за право обосноваться в Которе — напрямую зависит от личных представлений о комфорте.Обычное жильё обойдётся в 200 000-400 000 руб. за кв. метр (2000-4000 евро).

В премиальных ЖК ценник выше: 350 000-600 000 руб./кв. м (3500-6000 евро).

• Например, 139 квадратов, двухэтажные апартаменты, 50 млн руб. (500 тыс. евро).
• Апартаменты в старинном палаццо 114 кв. метров оцениваются более чем в 50 млн руб. (от полумиллиона евро).
• Или даже 44 квадрата за 29,3 млн руб., зато с окнами на залив (293 тыс. евро), то есть 650 000. руб./кв. м. (6500 евро).

Дома в Которе

Виллы на первой линии с собственными причалами — само собой, недёшевы: скажем, 250 млн руб. за 490 кв. м, то есть по 500 000 руб. за квадрат (2,5 млн евро за виллу, 5000 евро/кв. м). Но это чуть ниже, чем максимальный ценник в Будве.

Если же вам не обязательно слышать шум моря из окна, можно подобрать вариант из расчёта 200 000-220 000 руб. за кв. м (2000-2200 евро). Это будет не слишком новый дом без архитектурных изысков от 100 до 400 кв. м (от 23 млн до 95 млн руб., 230-950 тыс. евро) или современный таунхаус (130 кв. м, 26,5 млн руб. или 265 тыс. евро).

Земельные участки в Которе

Сотка земли в Которе — от 10 000-150 000 руб. за квадратный метр (100-1500 евро). Участок в 200 квадратов может стоить 30 млн рублей (300 тыс. евро).

8. Святой Стефан

Полуостров Святой Стефан называют визитной карточкой государства, символом роскоши. И действительно, здесь встречаются лоты 1-1,5 млн руб. за квадрат (10-15 тыс. евро), а квадратный метр земли оценивается в 60 000-100 000 руб. (600-1000 евро). Но, что удивительно, даже здесь можно отыскать квартиры по бюджетной цене, от 220 000 руб. за кв. метр (2200 евро).

Главный минус локации — небогатый выбор: продаётся не так уж много объектов.

Квартиры в Святом Стефане

В среднем сегменте — 220 000-450 000 руб. за кв. м (2200-4500 евро). В элитных ЖК значительно дороже: от 800 000 до 1 500 000 руб (8000-15 000 евро). Скажем, 105-метровые апартаменты продаются за 100 млн рублей (1 млн евро).

Однако дорогих лотов немного. Но не потому, что их здесь нет — скорее, владельцам слишком нравится жить на полуострове и на продажу выставляется не так много объектов.

Дома в Святом Стефане

Выбирать придётся среди дюжины вариантов — негусто. Вилла на полуострове стоит от 40 до 300 млн руб., то есть от 400 тыс. до 3 млн евро (по 300 000-500 000 руб. или 3000-5000 евро за кв. м.).

Земельные участки в Святом Стефане

Полуостров, как говорится, не резиновый. Поэтому земля оценивается в 60 000-100 000 руб./кв. м (600-1000 евро).

9. Петровац

Петровац-на-Мору — курорт с целебной хвойной атмосферой, расположенный в 17 км от Будвы. Место популярное, поэтому на слишком низкие цены рассчитывать не приходится. Но в средней ценовой категории без особого труда можно подобрать небольшую 30-метровую студию в пределах 6 млн руб. (60 тыс. евро) или 50-метровую однушку за 7,5 млн руб. (75 тыс. евро).

Квартиры в Петроваце

200 000-300 000 руб.(2000-3000 евро)

ЖК на набережной 300 000-500 000 руб. (3000-5000 евро)

Недорогое жильё в 500-700 м от берега оценивается в 200 000-300 000 руб. за квадрат (2000-3000 евро).

Если расположение или ЖК престижнее, он находится на первой-второй линии, надо рассчитывать на 300 000-500 000 руб. за кв. м (3000-5000 евро). Апартаменты рядом с набережной площадью 100-150 квадратов стоят от 30-45 млн руб. (300-450 тыс. евро).

Дома в Петроваце

Коттеджей дешевле 20 млн руб., то есть 200 тыс. евро, в продаже почти нет (если не считать нескольких домов, требующих очень серьёзной доработки). Квадрат стоит от 200 000 руб. (2000 евро).

Респектабельные виллы оцениваются в несколько миллионов евро, от 350 000 до 400 000 руб. за кв. метр (3500-4000 евро).

Земельные участки в Петроваце

От 10 000 до 50 000 руб. за кв. метр (100-500 евро), в зависимости от конкретной локации.

10. Сутоморе

Сутоморе — красивый городок со средневековым шармом, булыжными мостовыми и адриатическими пейзажами. Расположен между Баром и Петровацем. Это как раз то место, где можно отыскать сравнительно недорогую вторичку. Выбор таковой довольно широк. А вот элитной тут нет.

Квартиры в Сутоморе

За квадрат в Сутоморе просят от 200000 до 300 000 руб. (2000-3000 евро), в зависимости от расположения и комфорта. Недорогая студия обойдётся в 6 млн руб. (60 тыс. евро, 30 кв. м), евродвушка — в 14 млн руб. (14 тыс. евро, 70 кв. м). В более новых ЖК однушка в 50 кв. м будет стоит уже 15 млн руб. (150 тыс. евро), но на этом аппетиты продавцов заканчиваются.

Дома в Сутоморе

Что бросается в глаза — большой выбор недорогих домиков в приличном состоянии. Есть и просторные виллы, но в пересчёте на площадь ценник оказывается сравнительно невысоким для черногорского побережья. Стоимость квадрата колеблется от 200 000 до 350 000 руб. (2000-3500 евро).

Земельные участки в Сутоморе

Стоимость участков —10 000-30 000 руб./кв. м (100-300 евро). Дорогих участков немного.

11. Бигово

Бигово (Бигова) — уютный адриатический посёлок: белые стены, розово-красные крыши, много зелени и бескрайняя бирюза морского простора. Маленький, живописный, недалеко от Которского залива. Расположен в Которском муниципалитете, в долине Грбаль, между Будвой и Тиватом.

Из-за того, что посёлок невелик, квадратный метр обойдётся покупателю дешевле, чем в Которе или Тивате. Но рынок жилья скромный, большинство лотов — виллы и таунхаусы.

Квартиры в Бигово

Разброс значительный: от 250 000 до 600 000 руб. (2500-6000 евро), в зависимости от категории объекта, расположения и других параметров. В продаже варианты от 32 до 120 кв. м. Есть и скромные однушки. и апартаменты с террасами и видом на море.

Дома в Бигово

Самые недорогие варианты — по 250 000 руб. за кв. м (2500 евро). Виллы у моря оцениваются в 300 000-600 000 руб.за кв. м (3000-6000 евро). Предложения — вплоть до 120 млн руб. (1,2 млн евро). Впрочем, для адриатического побережья это не так уж и дорого.

Земельные участки в Бигово

Земля не дешёвая: квадратный метр обойдётся в 30 000-50 000 руб. за кв. метр (300-500 евро). В лучших местах — 50 000-150 000 руб. (500-1500 евро). За 300 квадратов прямо на берегу, с возможностью обустроить свой причал, надо заплатить 45 млн руб. (450 тыс. евро).

Факторы ценообразования: что влияет на стоимость квартир и вилл в Черногории

Самый популярный сегмент на современном рынке недвижимости страны — жильё до 100 тысяч евро (10 млн. руб.). Объекты по 50-70 тысяч евро (5-7 млн. руб.) разлетаются как горячие пирожки. Но за одни и те же семьдесят тысяч в разных городах страны можно купить жильё, серьёзно различающееся по площади и комфортности.

Если в оживлённой части Будванской ривьеры за эти деньги удастся отыскать лишь скромную студию, то в северной части государства можно рассчитывать на двух-трёхкомнатную квартиру или дом.

Основные ценообразующие факторы:

1. Местоположение. Самые дорогие объекты — на побережье, в популярных туристических локациях, и на горнолыжных курортах. А вот столица страны значительно уступает курортной зоне в популярности. Ещё ниже стоимость объектов в небольших городах и селениях, отдалённых от береговой линии.
2. Градация цен зависит от топовости места— инфраструктуры, популярности, интереса к нему среди иностранцев. Поэтому в лидерах по стоимости — Будва, Тиват и Котор, а в менее известных местах — например, в Ульцине — легче найти сравнительно недорогое жильё. В прибрежной зоне большую роль играет удалённость от моря. Самые ценные объекты — на первой и второй линиях. В 500 метрах ценники уже значительно ниже.
3. Время постройки. Югославские «панельки», построенные ещё в социалистическую эпоху, котируются меньше, чем современные ЖК. Однако в последние два года в связи с прибытием большого количества покупателей из России и Украины, рассчитывающих на ВНЖ, рынок «панелей» оживился. Однако их ликвидность в долгосрочной перспективе под вопросом.
4. Состояние здания — это прежде всего касается частного сектора. Здесь много небольших домиков, построенных десятилетия назад, и порой находящихся в удручающем состоянии. Такие постройки называют «рушевины». До 2022 года они практически никого не интересовали, но сейчас на них бум среди небогатых покупателей. Ведь какая бы «рушевина» ни была, а это практически гарантированный ВНЖ! Чаще всего такие дома берут приезжающие из Украины, но и россияне тоже интересуются данным сегментом. Поэтому символических ценников уже нет.
5. Что касается новостроек, то в этом сегменте ценообразование во многом зависит от класса ЖК: эконом, бизнес, премиум. Сейчас интерес к эконом-сегменту резко вырос.
6. Внутренняя отделка — апартаменты или вилла с дизайнерским ремонтом закономерно оцениваются дороже. Тут стоит заметить, что с черновой отделкой объектов на черногорском рынке новостроек практически нет: застройщики сдают жилплощадь, уже пригодную к заселению. А вот если брать вторичку, есть смысл решить, что важнее — приличный ремонт (будет дороже) или состояние «да тут всё надо переделывать» (удастся сэкономить).
7. Окружающая инфраструктура: транспортная доступность, находящиеся вблизи социальные объекты (школы, больницы и т. д.). Опять же, небогатые покупатели-иностранцы с 2022 года повысили спрос даже на домики, до которых трудно добраться на машине — до некоторых от дороги приходится идти пешком. В то же время семьи релокантов, решивших прочно осесть в стране, формируют спрос на жилплощадь в социально развитых районах.
8. Жилая площадь. Этот параметр играет роль при сравнении объектов, равноценных по другим показателям. Из-за важности иных ценообразующих факторов стоимость двух объектов одной и той же площади может различаться в 2-3 раза. Ещё значительнее разница при выборе дома — ведь это может быть и вилла на берегу, и «рушевина» в сельской местности, а площадь вроде бы одна и та же — скажем, 200 квадратов. Но разница будет порядковая.
9. Вид из окон. Если хотите любоваться морем или горами, попивая кофе в гостиной или выйдя на балкон — естественно, придётся заплатить больше. Из-за этого параметра разница в оценке жилья в одном и том же ЖК может варьироваться на 10-20%.
10. Инвестиционная привлекательность и арендная рентабельность. В стране этот показатель достигает 5-8% в год. Максимальная рентабельность — в популярных туристических зонах на берегу Адриатики. Данный фактор интересен прежде всего покупателям-инвесторам. Если в ваших планах — долгосрочное проживание в стране на регулярной основе, есть смысл поискать варианты, рассчитанные на местных жителей, а не на сдачу отдыхающим.

Выбираем приоритетный вариант для покупки недвижимости в Черногории

В каком же регионе страны лучше приобрести жильё? Какой вариант окажется самым выгодным, комфортным, перспективным с инвестиционной точки зрения?

Понятие «лучший вариант» напрямую зависит от ваших целей, состава семьи, планов на будущее. Кто-то мечтает о «дольче вита» на Адриатике, кого-то волнует ликвидность и инвестиционные перспективы, кто-то хочет найти уютное бюджетное жильё в тихом месте с развитой социальной инфраструктурой, а кому-то самое главное — быстро получить ВНЖ за минимальные деньги, а там видно будет. Соответственно, будут отличаться и принципы выбора.

Что стоит учесть, выбирая локацию

Для Черногории, пожалуй, это главный принцип выбора недвижимости, определяющий и её стоимость, и личный лайфстайл покупателя.

• Людям, которые не стеснены в средствах и хотят иметь возможность в любой момент отправиться на пляж, жить с видом на море, наслаждаться туристической инфраструктурой — вас ждёт рынок Будвы, Тивата и Котора. В том числе люксовые ЖК: Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и виллы с личной пристанью. Также широк выбор ЖК бизнес-класса — с бассейнами, спортзалами, мини-парками.
• В планах жить рядом с пляжем, но средства ограничены? Есть несколько решений. Во-первых, пожертвовать пространством в пользу локации. Например, купить студию в Будве вместо евродвушки в Подгорице. Неплохая идея, особенно если вы ещё не успели обзавестись семьёй. Во-вторых, можно присмотреть жильё в местах, куда реже заглядывают иностранные туристы. Так, в Ульцине объекты в 1,5-2 раза дешевле, чем в центре Будвы. А есть и совсем небольшие, уединённые прибрежные посёлки. Минусом станет ограниченный выбор вакансий на рынке труда, поэтому эта идея оптимальна для работающих удалённо.
• Есть предложения как для поклонников премиум-лайфстайла, так и для людей, готовых к аскетизму и испытаниям. На горнолыжных курортах развитая инфраструктура и насыщенная жизнь, но и цены кусаются. А в горных деревушках — красивая природа и философское уединение, но будут проблемы и с работой, и с «социалкой», и, возможно, с вопросами «как туда добраться» и «как оттуда выбраться».
• Столица — хороший вариант для тех, кто ищет бюджетную жилплощадь и при этом заинтересован в развитой городской инфраструктуре. Здесь есть и современные ЖК, и недорогие югославские «панельки». Комфорт во многом зависит от выбранного района города: есть уютные, есть депрессивные. Плюсом станет возможность устроиться на постоянную работу (тогда как на побережье лучше с сезонными вакансиями в туристическом секторе). Подгорицу стоит рассмотреть семьям с детьми. Что касается моря, то в компактной Черногиии выбираться на пляжные уикенды — не такая уж проблема. Однако стоит помнить, что Подгорица — это не Москва, скорее её можно сравнить с областным российским центром.
• В поисках недорогого жилья?Направляйтесь в небольшие города наподобие Никшича. Цены умеренные, жизнь спокойная, до красивых природных мест можно дойти пешком. Плюсом станет выгодная стоимость жизни в целом, так как и товары, и услуги тут обходятся дешевле, чем в туристических местах. Вариант стоит рассмотреть, если у вас удалённая работа (т. к. рынок труда посредственный), вы предпочитаете городскую инфраструктуру (а не сельскую), нет особых требований к современным сервисам, а за развлечениями готовы периодически выбираться в курортные места.
• Сельские локации в основном для желающих завести хозяйство, но в последнее время — и для удалёнщиков с тягой к природе. Да, сейчас среди людей с удалённой занятостью довольно популярен философский эко-стайл. Если он вам по душе, то живописная черногорская природа вместе с доступной стоимостью домов — то, что надо. Главное, выбрать местность с удобной подъездной дорогой. Компактные размеры государства, позволяющие при наличии автомобиля быстро добраться хоть до столицы, хоть до курорта, делают такой стиль жизни довольно привлекательным.
• Если мечтаете о коттедже или небольшом домике, но в городской инфраструктуре. Большой выбор частной застройки по доступной стоимости — и в Подгорице, и в небольших городках на севере страны, и даже на окраинах курортных городов (но вдали от моря). Площадь в эконом-сегменте варьируется от 50 до 250 квадратов, цены от 30 до 120 тысяч евро (3-12 млн руб.).

Что ещё учесть, покупая жильё в Черногории

Даже в пределах одной локации, недвижимость представлена объектами, различающимися по комфорту, ликвидности, инвестиционной привлекательности и вложений, необходимых для обустройства. Если же сравнивать между собой районы страны, значимых факторов становится намного больше. Кроме того, могут оказаться важными и способ оплаты, и налоговая нагрузка, и возможность взять ипотеку. Поскольку вложение в недвижимое имущество — серьёзное решение, стоит максимально внимательно проанализировать все сопутствующие условия и долгосрочные последствия.

1. Обустройство жилья. Плюсом новостроек, как уже говорилось, является чистовая отделка — можно не тратиться на ремонт, по крайней мере, в первое время. Многие застройщики предлагают даже всю обстановку с весомой скидкой. Квартиры же в старом фонде могут быть как с хорошим ремонтом и приличной мебелью, так и запущенными. Так что экономию сглаживают затраты на ремонт.

Ещё больше вложений потребует дом: при покупке следует внимательно оценить его состояние (особенно коммуникации). Покупать «рушевину», несмотря на привлекательную цену, стоит только в том случае, если готовы вложиться в восстановление. А это либо почти полная стоимость нового коттеджа, либо стройка растянется на годы.

1. Площадь и количество комнат.Этот параметр достаточно важен для семейных людей, обустраивающихся надолго и не планирующих переезжать в ближайшее время. Большинство лотов на рынке — с одной, двумя или тремя спальнями, а студий и многокомнатных квартир в продаже меньше. Кстати, количество комнат указывается по европейской формуле: то есть гостиная, часто совмещённая с кухней, в подсчёте не участвует.
2. Содержание жилья. Бывает так, что люди приезжают с крупной суммой, вырученной при продаже жилья в родной стране, но без внятных рабочих перспектив. Вся сумма вкладывается в отличное жильё в ЖК бизнес-класса — с бассейном и прочими удовольствиями, а потом выясняется, что обслуживание всей этой красоты обходится жильцам в 1-2 евро за принадлежащий им квадратный метр. И радость от покупки ста квадратов в красивом доме с сауной и фитнес-клубом слегка приугасает от понимания, что каждый месяц придётся платить управляющей компании 100-200 евро. Но если подобные расходы вписываются в ваш бюджет, качество жизни будет довольно высоким: такие УК мгновенно решают вопросы с заменой ламп, ремонтом коммуникаций, они оказывают клининговые услуги и т. д.
3. Налоговая нагрузка.Для эконом-класса она сравнительно невысока, но чем качественнее и просторнее жильё, чем лучше местоположение, тем выше налог. Он варьируется от 0,08% до 1% от кадастровой стоимости. Кроме того, в туристических местах иностранцам (даже с ВНЖ) надо будет доплачивать 10-15% от суммы налогового платежа. Например, если ежегодный налог 500 евро, доплата будет 50-75 евро.
4. Ликвидность. Иными словами, возможность быстро продать свою собственность. Причины могут быть самые разные — переезд, семейные обстоятельства и т. д. Проще всего это будет сделать на побережье — там осуществляется 90% сделок, оборот быстрый, рынок горячий. В малопривлекательных локациях продажи ниже, и если сейчас их подстёгивают геополитические факторы, то через несколько лет, при стабилизации обстановки в Восточной Европе, рынок может встать намертво. Если сейчас покупать «хоть бы что» только ради ВНЖ, впоследствии есть риск изрядно поломать голову над тем, а что же делать с этим чемоданом без ручки.

Разумеется, многое зависит не только от локации, но и от самого объекта. Наиболее ликвидны те, что рассчитаны на массового покупателя. Поскольку с 2024 года здесь введён прогрессивный налог на оборот недвижимых объектов (до 6%), эксперты прогнозируют снижение ликвидности «премиума» и «люкса».

1. Способ расчёта и ипотека. Сразу надо сказать, что ипотека здесь — сложный квест для иностранца. Потребуется много бумаг, а размер кредита вряд ли превысит половину суммы. Ставки довольно высокие: до 7,5% (и не забываем, что это в евро). Но существует рассрочка от застройщиков, позволяющая распределить платежи на полгода-год.

Прогнозы развития рынка в Черногории

Основная тенденция последних двух лет — резкий всплеск интереса к недорогому жилью со стороны россиян и украинцев, что привело к заметному росту цен в бюджетном сегменте. Оживился рынок в столице и небольших городках, посёлках, которые раньше мало интересовали иностранцев. Так, во втором квартале 2023 года средняя стоимость жилья в центре страны (Подгорица, Никшич) выросла на 16,9%, а на севере (Плевля) подскочила на 39,9%!

Однако стоит учитывать, что в будущем, со стабилизацией политической обстановки в зоне геополитического кризиса, интерес к некурортным локациям и «квадратам ради ВНЖ» закономерно схлынет.

А вот береговая зона, по всей видимости, сохранит привлекательность для иностранных покупателей и в долгосрочной перспективе — как планирующих поселиться на Адриатике, так и инвесторов. Уверенный рост здесь наблюдается более двух десятилетий (за исключением периода пандемии). 90% сделок осуществляется на ривьерах. Это самая ликвидная часть рынка.

Центр, север или море? Где же всё-таки покупать

Современная Черногория — страна с широким выбором недвижимости под разные цели:

• Самое дешёвое жильё предлагают на севере.
• По соотношению бюджетности и комфорта лидирует столица — Подгорица.
• Долгосрочная ликвидность и инвестиционная привлекательность — по-прежнему на стороне курортов.
• Самая ценная недвижимость — в Которском заливе, за ним следуют Будванская и Барская ривьеры.
• Умеренные цены на побережье — в Сутоморе, Баре.
• На квартиры стоимостью 5-6 млн руб. и дома до 10 млн руб. — ажиотажный спрос.

Выбор зависит от личных целей, долгосрочных планов и финансовых возможностей. Но, как бы то ни было, Черногория — это страна, которая россиянам «по карману». Тёплая, благоустроенная, компактная, адриатическая и гарантирующая ВНЖ тем, кто обзавёлся даже самой недорогой студией на её территории.